Ska man tro reaktionerna från sex vd:ar i privata fastighetsbolag så innebär Agneta Börjessons utredning Stärkt ställning för hyresgäster att balansen (vilken, kan man fråga sig?) på hyresmarknaden fullständigt “tippar över ända” på ett sätt så att fastighetsägarna tappar aptiten för både nödvändiga renoveringar och nybyggandet.
Men efter att ha läst utredningen är det mycket svårt att se några skarpa förslag som på allvar skulle stärka hyresgästernas ställning.
”Hyresgästerna bör inte få veto mot renoveringar”, lyder rubriken i vd:arnas debattartikel i Svenska Dagbladet.
Men även om Hyresgästföreningen för sin del tycks vara betänkligt nöjd för väldigt litet är det för den som läst utredningen mycket svårt att se några skarpa förslag som på allvar skulle stärka hyresgästernas ställning.
Trots att utredningen tar avstamp från det sorgliga faktum att hyresgäster idag har en erkänt svag ställning och ”i princip aldrig” får rätt av hyresnämnder eller hovrätter när det gäller tvister om hyreshöjningar efter renoveringar är man när det gäller förslagen frestad att använda det gamla uttrycket ”det bidde en tumme” ur den gamla folksagan om skräddaren som inte lyckades tillverka den rock som beställts.
En av de marginella förbättringar som föreslås gäller ett förslag om att hyresnämnderna ska kunna ålägga en hyresvärd att rätta till allvarliga förvaltningbrister under hot om ett vite (böter) även när förvaltningen inte är så misskött att dess bostäder tvångsförvaltas, vilket sker ytterst sällan.
Någon ny förvaltningslag föreslås inte och utredningens egen bedömning är att förslagens konsekvenser när det gäller åtgärder mot bristande underhåll är små.
När det gäller hyresgästernas inflytande vid förbättrings- och ändringsarbete föreslås ett skärpt krav på ett mer specificerat innehåll om åtgärder, skäl till dessa, tidsplan och i vilken utsträckning hyresgästen kan påverka i de meddelanden om ombyggnation som hyresvärden gör. De ska också informera om att hyresgästen har rätt att säga nej och därmed tvinga bolaget att gå till hyresnämnden.
Inget lagkrav föreslås dock om vare sig samråd eller om att värden måste ange vilken hyreshöjning det kan bli fråga om, bara att ”god sed” bör gälla. Skillnaden mot idag är att hyresnämnden enligt utredningens förslag ska väga fastighetsägarens intressen mot om åtgärderna kan bedömas vara ”skäliga” för hyresgäster i allmänhet, medan de idag ska vägas mot att de ”inte är oskäliga”. Ingen förändring föreslås av hyresnämndernas sammansättning, som är en representant för fastighetsägarna, en för Hyresgästföreningen och en ”oberoende” juristdomare som ordförande.
Utredaren och Hyresgästföreningen räknar båda med den typ av samråd som ofta redan sker i Allmännyttan, där hyresgästerna får ta ställning till olika nivåer av renoveringar – något som de privata Fastighetsägarna ändå säger sig vara positiva till att ta fram frivilliga riktlinjer om.
Inget alls görs av utredningen för att stänga den vidöppna bakdörr från alla krav på samråd som allt oftare används av fastighetsägarna, nämligen att liksom Blackstoneägda D. Carnegie & Co snabbrenovera successivt till en låg kvalitet med en hyreshöjning som i Husby på 54 procent i takt med att någon flyttat ut från en lägenhet och som de därmed inte behöver tala med.
En annan svaghet är att medan hyresnämnderna uppmanas att beakta om hyresgästerna i tillräcklig utsträckning har kunnat påverka utformning och omfattning av åtgärderna, sägs inget om kvalitetskontroll och skenande prisnivåer på dessa.
Medan vi nu kan se fram emot sedvanligt riksdagskäbbel om de små förslagen i denna utredning fortsätter det sociala övergrepp mot landets hyresgäster, som det innebär att hyrorna sedan 1991 har ökat fyra gånger mer än kostnaden för att bo i ett eget småhus – så att det idag är i genomsnitt 3 000 kronor i månaden billigare att bo i en villa på fyra rum och kök än i en lika stor hyreslägenhet!
Orsakerna är flera: skatteomläggningen 1990, utfasningen av boendesubventioner och enorma profiter i banker, byggbolag och fastighetsbolag.
Och det blir snabbt värre i takt med ökat, om än alltför långsamt, byggande och renoveringar.
Enligt Boverkets statistik från 2014 var den genomsnittliga höjningen efter omfattande renoveringar då 882 kronor för en lägenhet på 70 kvadratmeter, med variationer från 0-2 850 kronor. I de rättsfall som utredningen själv har gått igenom har det ofta varit hyreshöjningar på mellan 25 och 30 procent. Enligt Hyresgästföreningens egen statistik höjdes hyrorna med i genomsnitt 37 procent under 2016. Färska erfarenheter från Stockholms förorter visar att det snabbt blir ännu mycket värre, ofta över 50 procent – ibland 80 procent. Trots en tydlig trend mot både allt större hyreshöjningar efter renoveringar och chockhöjda nyproduktionshyror gör utredningen inga försök att analysera eller varna för de explosiva konsekvenserna av den fattigdomsfälla detta innebär för inte minst storstädernas låginkomsttagare.
Som vanligt drabbas låginkomsttagare, som ensamstående kvinnor över 65 år, ensamstående med barn och de stora barnfamiljerna allra hårdast.
Att fastighetshajar som D. Carnegie & Co:s ägare utan skam kan höja hyrorna med 54 procent efter en snabbrenovering på 6-8 veckor och dra allt fler med sig medan Svenska Bostäder i motsvarande hus i samma område nöjt sig med att höja hyrorna med 24 procent efter 10 månaders ombyggnad är en katastrofal trend som inte alls berörs i utredningen.
