En utredning för marknadshyra

av Offensivs redaktion

Från den 1 juli nästa år blir det marknadshyra med början i nyproduktion om den utredning om Fri hyressättning vid nyproduktion (SOU 2021:50) som hovrättsrådet Kazimir Åberg överlämnade fredagen den 4 juni blir lag. 

Utredningen har inte ens försökt uppskatta hur stora hyreshöjningarna blir, inte heller hur mycket fastighetsägarna tjänar på den fria hyressättningen. Däremot är den fylld av lösa gissningar om att ”reformen” ger fler hyresrätter. 
Det är ett antagande som även Anders Nordstrand, vd i Sveriges Allmännytta, avvisar i ett pressmeddelande: ”Förslaget om en ny lag för fri hyressättning vid nyproduktion är kanske den största bostadspolitiska förändringen på 50 år. Men det kommer knappast leda till att det byggs fler bostäder.” 
När justitieminister Morgan Johansson i en egen presskonferens strax efter utredningens kommenterade förslagen för regeringens räkning ägnade han sig åt att mörka konsekvenserna med ”blå dunster” om att den ”bara” gäller nyproduktionen och anklaga proteströrelsen för att ägna sig åt skrämselpropaganda. 

Men om inte förslaget stoppas hotar enligt både kampanjen Nej till Marknadshyra och Hyresgästföreningen en hyreschock, som successivt kommer att sprida sig i hela beståndet, öka trångboddheten och underminera hyresgästernas besittningsskydd.
– Om all nybyggnation av hyresrätter, som med dagens takt motsvarar drygt två procent av hela beståndet, skulle ske med fri hyressättning skulle redan inom 10 år nära en femtedel av alla hyresrätter omfattas. Inte med ett ord nämner heller vare sig utredningen eller Morgan Johansson de renoveringshyror, som redan idag gör det möjligt för fastighetsägarna att införa marknadshyror bakvägen när man idag under några få veckor renoverar en tomställd lägenhet (så kallade konceptrenoveringar) till påstådd ”nybyggnationsstandard”, säger Arne Johansson från kampanjen Nej till marknadshyra i en kommentar, och fortsätter:
– Inte heller nämndes med ett enda ord den hyreskommission som redan denna månad ska lägga nya förslag om hur ”lägenheternas kvalitet och läge ska få ett större genomslag i hyressättningen” i hela beståndet.

Medan Morgan Johansson i ett desperat försök att ta udden ur det växande motståndet förnekade att detta innebär en utveckling mot marknadshyra beskrev utredaren Kazimir Åberg förslagen ”som ett första steg” (Dagens Nyheter den 5 juni). Det var också skälet till varför fastighetsägarna mycket snabbt ”välkomnade det som idag presenteras”.
Den 456 sidor långa utredningen är ett rent beställningsverk till januaripartierna av Fastighetsägarna. Som Fokus har uppmärksammat har dess huvudsekreterare Haymanot Baheru också nyligen skrivit en doktorsavhandling om hyressättning, som har finansierats av Fastighetsägarna.
– Avhandlingen inleds med att hon tackar Fastighetsägarna för pengarna. Det är anmärkningsvärt att en ledande tjänsteman i utredningen har så täta band med den ena parten i frågan, säger V:s bostadspolitiske talesperson Momodou Malcolm Jallow i en kommentar. 

Enligt utredningens ordval innebär den föreslagna lagen om fri hyressättning vid nyproduktion att ”hyresvärd och hyresgäst fritt få komma överens om hyrans storlek”, vilket innebär att hyresgästen i praktiken bara har att passivt tacka och ta emot vad fastighetsägaren erbjuder och att Hyresgästföreningen inte längre via förhandlingar kan påverka hyressättningen.
Det är upp till hyresvärden att själv bestämma om den nya lagen ska tillämpas för nybyggda hus. Efter att ett ”avtal” har slutits, där hyresvärden ensidigt har satt hyran, ska hyran årligen räknas upp i takt med konsumentprisindex (KPI).
Därutöver ska hyran kunna höjas betydligt mer om värden anser att förhållanden ändrats; att lägenhetens och områdets ”attraktionskraft” ökat. Med akut bostadsbrist och hög efterfrågan blir varje nybyggd lägenhet mer ”attraktiv”. Alternativt kan värden hänvisa till att en påstådd renovering har ökat lägenhetens standard och attraktionskraft.

Varje ny hyresgäst ger värden möjlighet att höja hyran eftersom det gamla ”avtalet” inte längre gäller.

Utredningen skriver: ”Omständigheter som generellt har betydelse för attraktionskraften är det allmänna efterfrågetrycket på den lokala hyresmarknad där lägenheten finns, lägenhetens storlek, egenskaper och läge samt förmåner och tjänster som hyresvärden erbjuder. Det finns inte någon geografisk begränsning. Lägenheter i hela Sverige kan användas för jämförelse, under förutsättning att de omfattas av tillämpningsområdet för lagen om fri hyressättning vid nyproduktion och övriga omständigheter är uppfyllda”.
Utredningens förslag om hur hyran årligen ska justeras efter det första ”avtalet” går längre än utredningsdirektivets önskemål om att hyran efter en viss tid ska sättas enligt en tariff.
”Hyran, som vid avtalets tecknande bestämts av hyresvärden, kan sålunda höjas årligen med KPI och därutöver till nivåer som ligger 10 procent över jämförbara lägenheters hyra, även om inget förändrats i själva lägenheten eller på fastigheten”, skriver Hyresgästföreningens expert Erik Elmgren i ett vasst särskilt yttrande till utredningen och fortsätter:
”Det räcker med att det allmänna efterfrågetrycket på liknande lägenheter har förändrats. Som exempel nämns att ett visst område utan någon specifik anledning har blivit mer eller mindre populärt att flytta till. Det innebär att en hyresgäst kommer bli tvungen att betala mer i hyra enbart av det skälet att nyinflyttade hyresgäster i bostadsområdet varit villiga (eller varit tvungna) att betala en högre hyra än den som hyresgästen betalar. Den föreslagna ordningen fråntar helt och hållet hyresgästen möjligheten att kunna förutse utvecklingen av den egna hyran och resulterar i en osäkerhet kring det egna kvarboendet. Något reellt besittningsskydd är det således inte fråga om.”

Hyresgästen tvingas i praktiken acceptera eller flytta. Varje ny hyresgäst ger dessutom värden möjlighet att höja hyran ytterligare eftersom det gamla ”avtalet” inte längre gäller.
På dessa två punkter, om hyresvärdens rätt att höja hyran ytterligare på grund av vaga hänvisningar till ändrade förhållanden som attraktionskraft och möjligheten att åter höja hyran när en ny hyresgäst flyttar in, ansåg Morgan Johansson att utredningen var “problematisk” och att han vill förhandla om förtydliganden med C och L.
Som Erik Elmgren har sammanfattat i sitt särskilda yttrande leder förslagen bara ”till en större obalans mellan fastighetsägare och hyresgäster, försämrat konsumentskydd och högre hyror där den hyresgäst som kan betala mest får lägenheten. Förslaget kommer heller inte leda till fler bostäder… Den särskilda lag om fri hyressättning i nyproduktion som utredning föreslår skapar osäkra och oöverblickbara villkor inte bara för hyresgästerna i nyproducerade lägenheter utan för hyresrätten i stort.” Elmgren har också helt rätt i att: ”Hyressättningen är varken problemet eller lösningen vad gäller en fungerande bostadsmarknad med ett brett utbud av hyresrätter. För det krävs det helt andra reformer.”

Vad som nu krävs är att även Hyresgästföreningens ledning till sist fattar att den nu fem över tolv måste kroka arm med rörelsens gräsrötter i kampanjen Nej till marknadshyra och alla andra som nu vill se en verklig massrörelse för att förmå riksdagen att slänga utredningen i papperskorgen.