Ett topparnas hyresavtal som stympar kamp

av Per-Åke Westerlund // Artikel i Offensiv

Just när inflationen och särskilt energipriserna slår rekord har Hyresgästföreningen skrivit på ett nytt avtal med fastighetsägarna som lovar ”mindre konfliktfyllda” förhandlingar om hyrorna.

Det är inte svårt att föreställa sig vilka bud om hyreshöjningar som kommer senare i år. Fastighetsägarna kommer att vara på krigsstigen och hänvisa till stigande priser och räntor.
Det är samma bolag – både privata och allmännyttan – som inte precis har sänkt hyrorna eller accepterat nollbud under den långa perioden av låg inflation och mycket låga räntor.
Att Hyresgästföreningen i det läget skriver på en ”trepartsöverenskommelse” med just Fastighetsägarna och Sveriges Allmännytta inför kommande hyresförhandlingar är mycket allvarligt. Att dessutom hylla avtalet som en framgång är ännu värre. Ovanpå detta har förhandlingar om detta förts helt bakom ryggen på oss hyresgäster.
Hyresgästföreningens ordförande Marie Linder kallar det ”ett nytt Saltsjöbadsavtal”. Hänvisningen gäller det avtal som skrevs under av LO och arbetsgivarföreningen SAF 1938. Det baserades på ”samförstånd” istället för kamp och innebar en kraftig begränsning av arbetarnas strejkrätt.
Det är inte att undra på att Fastighetsägarnas vd, Anders Holmestig, är nöjd och säger att det kommer att leda till ”snabbare hyresförhandlingar varje år och de blir mindre konfliktfyllda”.

Hyresgästerna har under lång tid utsatts för en kanonad av försämringar. Allmännyttiga (kommunala) hyresbolag ska gå med vinst, många har sålts ut till privata bolag, inte sällan slumvärdar, eller ombildats till bostadsrätter.
Under 2021 grusades dock fastighetsägarnas dröm om marknadshyror, trots att både regeringen och högern ville ha dem. En proteststorm från landets hyresgäster, organiserad av nätverket Nej till marknadshyra, satte press på Vänsterpartiet, som i riksdagen fällde både regeringen och marknadshyrorna. Stefan Löfven kunde bara återkomma genom att skrota förslaget.
I samband med att januariavtalet föll skrotades även förslaget om att lagstifta om lägeshyror. Det tog kampanjen Nej till marknadshyra flera veckor av grävande för att få bekräftat att detta var skrotat eftersom det inte fanns någon annan politisk kraft eller hyresgästorganisering som hade intresse av att uppmärksamma detta.
Då upptäckte vi samtidigt att det i hemlighet förhandlades om att lägeshyror skulle ingå i ett nytt ramavtal, vilket vi ser nu. Det är mycket allvarligt att den nya trepartsöverenskommelsen öppnar för ”systematisk hyressättning”, som bland annat tar större hänsyn till fastighetens geografiska läge än vad som görs idag.

Systematisk hyressättning förklaras av Hyresgästföreningen som en ”hyressättningsmodell där varje lägenhet bedöms och poängsätts utifrån hyresgästernas värderingar”. I praktiken betyder det olika hyreshöjningar – marknadsanpassning innebär alltid höjningar, aldrig sänkta hyror – beroende på vad fastighetsägarna tror att de kan få ut.
Att det är så bekräftas av hyrorna i till exempel Malmö och Göteborg som redan har infört systematisk hyressättning sedan tidigare. År 2018 analyserade Björn Alfredsson Malmömodellen och skrev om det i debattartiklar i Sydsvenska Dagbladet, vilket tidningen Hyrespressen påminde om i höstas i och med att kamp och förhandlingar lyckades stoppa Stockholmshyror.
Alfredsson kom fram till att Malmömodellen ledde till i snitt 15-procentiga hyreshöjningar utöver de generella höjningarna mellan 2005 och 2015. För 66,5 procent av hyresrätterna höjdes hyrorna med 10 till 30 procent utöver den generella höjningen, som var 19 procent (medan konsumentprisindex bara höjdes med 12 procent). Sammanlagt höjdes hyrorna i Malmös allmännytta MKB med 22 procent mer än konsumentprisindex. Av 170 kriterier för hyressättningen fick 169 knappt något genomslag alls. Det 170:e kriteriet som fick stort genomslag var just lägesfaktorn.

Det är mycket allvarligt att den nya trepartsöverenskommelsen öppnar för ”systematisk hyressättning”.

På Hyresgästföreningens hemsida kallas det för att ”anpassa hyran efter lokala villkor”. Parterna ska använda gemensamma ”hyressättningsmodeller” och menar att de ska ta inspiration just från Malmömodellen. En gemensam arbetsgrupp ska ”utveckla” detta system.
Marie Linder säger att det kommer att ge ”rimligare hyror”. För Hyresgästföreningens toppar är det viktigaste att deras status som förhandlande part inte hotas, vilket skulle ha skett om marknadshyror hade införts av riksdagen. Självstympning som går ut över hyresgästerna föredras framför nya lagar.
Avtalet innehåller också allmänna utgångspunkter för hyresförhandlingar. De sammanfattas så här av Hyresgästföreningen: ”Två reflekterar lokala förhållanden, som avgifter för el, värme, vatten och avlopp och avfall samt förvaltnings- och underhållskostnader. Tre faktorer är nationella – räntor, BNP och BNP/capita samt inflation exklusive hyror.”
Ingen av dessa säger egentligen något, annat än att de flesta pekar uppåt, som el, värme, räntor och inflation.

Det här avtalet verkar vara skrivet för att underlätta för dem som förhandlar. Även bättre hyresstatistik motiveras med att det kommer att ”effektivisera förhandlingarna”.
Hyresgästföreningens toppar säger att hyresförhandlingarna ofta har lett till strider och dragit ut på tiden. Vi hyresgäster har dock sällan märkt av några strider eller sett positiva resultat av förhandlingarna. Hyrorna har fortsatt att öka mer än det mesta i pris.
Och i den mån som hyresförhandlingar har kärvat och lett till strid beror det inte på teknikaliteter, utan på de motsatta intressen som finns hos hyresgäster och fastighetsägare. Våra hyror är deras profiter.
Likt de fackliga topparna försöker Hyresgästföreningens ledning att tillsammans med motparten hitta nya vägar för att undvika konflikter. Det nya avtalet öppnar för att använda medlare och en särskild tvisteman. Detta kommer att ”minska risken för onödigt utdragna förhandlingar och retroaktiva hyresjusteringar. Det är bra både för hyresgäster och hyresvärdar, säger Marie Linder, Hyresgästföreningen och Anders Holmestig, Fastighetsägarna Sverige” (från hemsidan FastighetsSverige).
Hyresgästföreningens toppar har säkrat sin roll i systemet. Men det är inte vad hyresgästerna behöver.

Förhandlingar som ska ge resultat kräver:
• Välförankrade krav.
• Ett starkt medlemstryck underifrån, förberedelse för manifestationer och kamp. Hyresorganiseringen måste börja förbereda och tillämpa hyresstrejker för att höja sin röst och få igenom sina krav.
• En ledning utan privilegier och miljonlöner.
• Att avtalen kan diskuteras och röstas om innan de skrivs under. Inget hemlighetsmakeri.

Att ta strid mot stora hyreshöjningar kommer att vara en växande utmaning den kommande tiden. Trepartsavtalet går tyvärr i motsatt riktning.