Hur kan vi stoppa renovräkningar?

av Christer Rydén // Artikel i Offensiv

Hur är det överhuvudtaget möjligt att Hyresnämnden gång på gång i samband med stambyten och boendestandardhöjande renoveringar godkänner att hyresvärdarna får igenom så höga hyreshöjningar att det leder till det som har kommit att kallas renovräkningar – att hyresgäster på grund av hyreshöjningarnas storlek tvingas flytta då de inte längre kan betala hyrorna? Det är en berättigad frågeställning som Dominika V. Polanska och Håkan Axén ställer sig i boken Den orättvisa rättvisan: en rättspraxis som renovräker.

Boken är en gedigen genomgång som spänner över såväl ett antal typfall till en historiebeskrivning som omfattar drygt hundra år av hyresvärdar kontra hyresgäster i öppna såväl som dolda konflikter om just hyresrätter och hyresnivåer.
I den första historiska genomgången i boken beskriver författarna hur allt fler renoveringar som läggs till i samband med att stambyten genomförs, oftast med luddiga beskrivningar av vilka standardhöjande renoveringsåtgärder det är fråga om.
Ofta återfinns motiveringen att stambyterna inte är möjliga, alternativt blir för kostsamma om inte kök och badrum rivs ut och sedan renoveras till ”modern standard”. Detta motiverar i sin tur i efterhand hyreshöjningar på i genomsnitt 37 procent (enligt bland annat ett TV4-program 2016), men i vissa fall kan bli fråga om hyreshöjningar på över 100 procent.

Det är i hyresnämnden som reno­vräkningar till slut avgörs. Hyresnämnden beslutar oftast till hyresvärdarnas favör i renoveringsärenden där hyresgäster protesterar och inte går med på de framlagda renoveringsåtgärderna – och där hyresgästerna i praktiken är rättslösa.
Det framgår med all önskvärd tydlighet av hyresgästers egna berättelser i ett antal fallbeskrivningar i Den orättvisa rättvisan.
Missnöjda hyresgäster kan i och för sig överklaga beslut i hyresnämnden till hovrätten, men hovrätten beslutar dessvärre oftast också till förmån för hyresnämndens och hyresvärdars planer och beslut. Därmed reses frågan i boken: Hur har det kunnat bli på det här viset?

Viktiga delar av svaret är att hyresrätterna sedan 1990-talet har blivit allt mer av en vara på marknaden, snarare än en social rättighet. Enligt författarna beror det dels på att hyresrätten har blivit allt mindre attraktiv och äganderättens dominerande och stärkta position, men också på att hyresgästerna som kollektiv har trängts tillbaka och försvagats.
Författarna använder till med ordet ”avvecklats” i sammanhanget ”hyresgästernas kollektiva styrka”, då hyresvärdarna inte längre är tvungna att förhandla med Hyresgästföreningen som enda motpart, utan numera kan kontakta och förhandla individuellt med hyresgäster.

En annan viktig anledning till chockhyreshöjningarna i samband med stambyten och medföljande renoveringar är att de fonder som tidigare funnits för framtida renoveringsbehov under 1990-talet började beskattas och inte längre var avdragsgilla för hyresvärdarna.
Det fick följden att fonderna avvecklades och att fondpengarna börjades räknas som vinster istället, när även de allmännyttiga bostadsföretagen skulle börja agera som affärsdrivande företag.
Innehållet i de fortfarande rådande skrivningarna i lagen om hänsynstagande till hyresgästernas behov av rimliga och förutsebara hyror och hyreshöjningar urholkades: det blev helt tomma ord.

Viktiga delar av svaret är att hyresrätterna sedan 1990-talet har blivit allt mer av en vara, snarare än en social rättighet.

En viktig sak i sammanhanget är att många som har varit hyresgäster i åratal och till och med i årtionden i samband med konflikter om chockartade brutala hyreshöjningar i samband med stambyten och renoveringar tror att renoveringsfonderna fortfarande existerar.
Kostnaden för i många fall onödiga renoveringsåtgärder, utöver själva stambytena (som enligt lag inte får vara grund för hyreshöjningar) vältras alltså över på hyresgästerna. Boken ger exempel på att kamp, i bemärkelsen aktivt motstånd från hyresgästernas sida, gett halva hyreshöjningen i jämförelse med det ursprungligen föreslagna/tänkta.
Exempel som ges är vägran att skriva på papper, förhala besluten så mycket det bara går, och att överklaga gång på gång till Svea hovrätt för att trötta ut och göra det så pass kostsamt för hyresvärden att denna lägger ner åtminstone de mest onödiga renoveringarna (särskilt i fall där stambyten redan har genomförts).
Genom att totalvägra att skriva på några papper och inte infinna sig i hyresnämnden kan hyresgäster också få hyresvärden att vänta i lagstadgade fem år innan hyreshöjningarna börjar genomföras. Men om hyresvärden är beredd att vänta i fem år kommer i slutänden hyreshöjningarna att genomföras. Detta ger dock hyresgästerna en tidsfrist för att komma fram till hur motståndet ska kunna drivas vidare.
Något som inte nämns i boken är kampen i Hammarkullen, där Rättvisepartiet Socialisterna var aktiva, som ledde till badrumsrenoveringar med ”nollalternativ” – utan hyreshöjningar.

De senare delarna av Den orättvisa rättvisan beskriver också hur de första hyreslagstiftningarna kom till i början av 1900-talet, oftast som ett svar på den för hyresvärdarna berättigade oron för den begynnande framväxten av hyresgästföreningar som kamp- och intresseorganisationer för hyresgäster.
Detta blev brännande aktuellt särskilt under första och andra världskriget, men även under mellankrigstiden, på grund av det som då kallades dyrtiden, med ofta hutlösa hyreshöjningar och påfallande godtyckliga vräkningar av hyresgäster som inte kunde betala eller inte ville finna sig.
Boken beskriver också hur Hyresgästföreningens centralisering och byråkratisering efter andra världskriget omvandlade den från en intresse- och kamporganisation till ett förhandlingsorgan för påstått ”jämbördiga parter”, vilket har legat hyresgästerna i fatet även innan 1990-talets begynnande marknadisering av bostadssektorn.

Avslutningsvis listar författarna i kapitlet Praktiska tips upp ett antal råd och tips på hur hyresgäster kan gå tillväga för att så långt det bara går fördröja och förhala det hyresvärdarna vill ha igenom. Det första och viktigaste rådet är:
”Skriv inte på något! Det här tipset är jätteviktigt! Det går nämligen inte att ångra sig och värden har att använda det som skrivits i evighet. 50 procent är en viktig gräns, om färre än så har skrivit under får värden inte börja med åtgärder i de allmänna utrymmena”.
Resten är råd och tips på organisering, informationsspridning till grannarna, mesta möjliga noggranna förberedelser inför möten i hyresnämnden, söka juridisk rådgivning, söka uppmärksamhet i medierna med mera. En mall för yttranden från hyresgästerna till hyresnämnden kan laddas ner från hemsidan renovrakt.se.

Författare: Domenika V Polanska, Håkan Axén
Förlag: Verbal förlag
Utgivningsår: 2021
Antal sidor: 187