Högerpolitiken breder ut sig i allt fler kommuner och som om inte vi redan hade en total bostadskris släpps ombildningsodjuret löst igen. Allt fler kommer att slås ut och trängas ut i regionernas ytterkanter eller kastas rakt in i bankernas gap, just som vi närmar oss stupet – den dag då bank- och bostadsbubblan spricker. Därför publicerar Offensiv en uppdaterad och av Elin Gauffin delvis omskriven version av Hjälp! Mina grannar vill ombilda.
Handboken Hjälp! Mina grannar vill ombilda skrevs av dåvarande nätverket Rädda Hyresrätten under förra ombildningskaoset i Stockholm 2006-2014. Den här gången startar vi som försvarar hyresrätten och allmännyttan inte från noll. Redan har en demonstration ordnats i Stockholm och ett nätverksmöte planeras till den 5 december i Husby. Vi rustar oss med de tidigare erfarenheterna och kommer att bjuda på ännu hårdare motstånd än den gången.
Tolv råd till dig som vill bo kvar som hyresgäst i ett allmännyttigt fastighetsbolag.
1. Informationsmöte anordnas.
Några grannar vill ombilda till bostadsrätt och bjuder in en bostadsrättskonsult. Vad gör du?
• Rusta dig med några bra argument mot ombildning. Ring din hyresvärds centralkontor för att ta reda på om huset du bor i överhuvudtaget är till salu. Kontakta gärna nätverket Rädda Hyresrätten om du behöver stöd. Gå till mötet och framför dina åsikter. Det är jätteviktigt att andra som är tveksamma förstår att de inte är ensamma och att de som vill ombilda förstår att det inte bara går att köra över folk.
2. Bostadsrättsförening bildas.
För att fastighetsbolaget ska kunna ge ett pris på fastigheten måste det finnas en registrerad bostadsrättsförening (brf). Det behövs dessvärre bara tre medlemmar för att bilda brf (Bostadsrättslag 1991:614). Styrelsen driver ombildningsprocessen, kontakterna med fastighetsbolaget, banken och bostadsrättskonsulten. Konsulten är på pappret neutral, men agerar ofta extremt pådrivande då hen endast får betalt om köpet går igenom. Vad gör du?
• Det viktigaste är att du samlar de du vet är emot ombildningen och börjar organisera er. Ge ert nätverk ett namn, till exempel Vintervägen för Hyresrätt. Upprätta gärna en sida på nätet som alla lätt kan nå och sprid ut kontaktuppgifter, exempelvis e-post och telefonnummer. De som vill ombilda har på sin sida: stöd från väldigt resursstarka ombildningskontor på bostadsbolaget, giriga ombildningskonsulter, bankmän, mäklare. Ge inte upp inför detta – det går att stoppa ombildningar. I förra vändan stoppades cirka 44 procent av ombildningsförsöken. Men för att lyckas behöver man organisera sig och ta hjälp av sammanhållningen. Ju snabbare ni agerar nu i starten, desto större chans har ni att lyckas.
• Knacka på alla dörrar i fastigheten. Det är viktigt att inte ha fördomar och tro att ”vissa vill, andra vill inte”, utan att ge alla samma chans och visa öppet vad man står för. Brf kommer själva eller med konsulternas hjälp att knacka på alla dörrar – dra dig inte för att även vi som är emot ska göra det. Knackar man inte på dörrarna har man mycket mindre chans att stoppa ombildningen.
• Samla in namn, datum, adress, lägenhetsnummer och telefonnummer av grannar som inte vill ombilda. Det gäller att ligga steget före brf:s intresseanmälan. Har ni ett stort antal grannar som redan i starten säger nej kan ombildarna inse motståndet och lägga ner.
• Det kan vara klokt att någon av er som är emot ombildning går med i föreningen för att få information om vad de beslutar om. Att bli medlem innebär INTE att du binder dig för att köpa din lägenhet.
3. Intresseanmälan delas ut.
Brf har blivit registrerad hos Bolagsverket. De delar ut en intresseanmälan. De måste få ihop minst 40 procent av de boendes intresse (detta var reglerna i förra vändan, då gällde 67 procent i innerstaden) för att fastighetsbolaget ska godkänna intresseanmälan. Det är bara de som står på hyreskontraktet och är folkbokförda i fastigheten som kan underteckna intresseanmälan. Oftast delar brf bara ut blanketter som enbart innehåller ett JA-alternativ. Vad gör ni?
• Sprid ut till alla grannar att om de inte är helt säkra på att de vill ombilda ska de inte underteckna någon blankett från bostadsrättsföreningen överhuvudtaget.
• Har ni lyckats samla in mer än 60 procent namnunderskrifter från hyresgästerna som är emot ombildning, skicka in dessa till fastighetsbolaget. Om man lyckas säga nej redan före intresseanmälan får inte brf ett pris på fastigheten och processen stannar. Men både bostadsbolaget och brf kan försöka köra över majoritetens vilja. Däremot har ni grundlagt med goda argument, som alla får ta del av, och det blir svårare för brf och bolaget att vinna över folk. Om en majoritet av hyresgästerna säger nej till ombildning kan brf inte få ihop de 67 procent som de i det senare skedet kommer att behöva för att ombildningen ska bli av och försäljningen gå igenom.
4. Värdering görs och pris sätts.
Brf har lyckats få ihop tillräckligt många intresseanmälningar. Fastighetsbolaget låter anlita en konsult som gör en värdering av fastigheten. Det pris som sätts av värderingskonsulten gäller i sex månader och är inte förhandlingsbart.
Värderingen av fastigheten tar hänsyn till genomförda renoveringar och framtida underhållsbehov. Det är vanligt att brf i detta läge vill visa hyresgästerna hur eftersatt underhållet är. Detta för att priset ska bli så lågt som möjligt i värderingen. Vad gör ni?
• Ge balanserad information. Om mycket är dåligt med underhållet, vad är då vitsen med att köpa? Då måste vi själva betala för allt det som hyresvärden underlåtit, trots att vi har betalat hyra för det. Bättre att organisera oss som hyresgäster och kräva att vi får ut vårt underhåll. Många hyresgäster har inte förstått att som brf måste du själv svara för allt underhåll i lägenheten, så som golv och byte av trasig spis. Och via brf blir alla också ansvariga för allt yttre underhåll så som hissar, ventilation och värme som inte fungerar – som måste upphandlas på en snårig marknad full av fuskföretag.
5. Ekonomisk plan upprättas.
Brf gör en ekonomisk plan. Vad gör ni?
• Studera den ekonomiska planen noga. Stapla upp alla brister du kan hitta. Det kan vara att de har räknat med historiskt låga räntenivåer, att de har planerat för alldeles för lite renoveringar (utifrån alla brister som finns i fastigheten), att de inte tar hänsyn till att kvarvarande hyresgäster behöver underhåll, att allt det som idag fixas av det allmännyttiga bostadsbolaget – pengar till gårdslokalens inventarier, pengar till sociala insatser för trygghet i området, gårdsfester, utflykter, bra lekplatser med mera – försvinner. Hjälps åt att skriva ner er granskning av den ekonomiska planen på ett enkelt sätt så att alla grannar förstår.
• Fortsätt dela ut lappar i brevlådorna med era argument, sprid information på nätet, knacka dörr och ordna möten för att backa alla som säger nej till ombildning.
6. Lägenhetskalkyler presenteras.
Brf kallar till möte för att presentera den ekonomiska planen och ge tips på vilka banker som är villiga att bevilja lån. Föreningen behöver låna pengar för att kunna köpa fastigheten och lägenhetsinnehavarna måste låna för att köpa sina lägenheter, som de redan bor i.
Varje hyresgäst har i det läget fått den ekonomiska planen i sin brevlåda som visar det beräknade priset på var och ens bostad (baserat på storlek och läge i fastigheten) samt beräkning på månadsavgiften. Tillkommer gör en månatlig ränteavgift och efter ett visst antal år även amorteringar på lånet. Vad gör ni?
• Visa att även ”nej-sidan”, det vill säga JA till hyresrätt, kan ordna trevliga möten med insatta personer som pratar. Ordna ett möte och bjud in talare från till exempel Hyresgästföreningen och andra aktivister eller insatta som kan spräcka hål på glädjekalkylen och berätta om nackdelarna med brf. Att det i praktiken är banken som äger lägenheten. Att du förlorar din plats i bostadskön. Att dina barn kommer få svårare att få bostad. Att du kan förlora ditt bostadsbidrag. Alla får inte lån. Den som blir arbetslös kan tvingas sälja. Att bo kvar och hyra av sina grannar är ett mycket sämre alternativ än att hyra av ett allmännyttigt eller privat hyresbolag.
7. Fullmakter samlas in.
När brf har fått den ekonomiska planen godkänd börjar de samla in fullmakter från hyresgästerna. En fullmakt betyder egentligen att du lämnar din röst till konsulten eller någon i brf att företräda dig i händelse av att du inte kan gå på köpstämman, men fullmakterna fungerar som en ja-röst för brf-ombildning. De flesta ombildningskonsulter samlar in fullmakter från alla som säger ja till ombildningen, oavsett om de har tänkt att gå på köpstämman eller inte. På så sätt håller konsulten och brf koll på hur många röster de har skrapat ihop. Vad gör ni?
• Det är nu viktigt att alla hyresgäster förstår att om de vill rösta nej till ombildningen ska de inte gå på köpstämman och inte heller skriva på en fullmakt. Nej-röster är de som stannar hemma från stämman och inte har skrivit på något papper från brf. Det förekommer att brf använder sig av fullmaktsblanketter som inte anger hur fullmaktsgivaren vill rösta – men de kommer att räknas som en ja-röst.
• I detta läge börjar oftast de mest osmakliga delarna av en ombildningsprocess. Fusk och utpressning är inte ovanligt. Grannar och även konsulten kan muta andra grannar för att få dem att skriva på genom att erbjuda extra upprustning eller till och med kontanter. Annat som har förekommit är mobbning, smutskastning och vandalism. Det är också vanligt att konsulten kontaktar ett barn eller barnbarn till hyresgästen för att få dem att utöva påtryckning på gamla mormor – mycket är möjligt när drömmen om det stora klippet hägrar.
• Dokumentera alla sådana övertramp. Prata om det i ert nätverk och slå fast att ni på nej-sidan aldrig kör med sådana metoder. Vänd detta mot ombildningsprocessen. För på ett sakligt sätt fram exempel på vad som har hänt utan att namnge någon. Påtala att ombildningsprocessen och en eventuell ombildning gör att det som har varit ett hyresgästkollektiv nu skiktas upp i en hierarki av pengastarka hushåll gentemot resurssvaga, de med många sociala kontakter mot ensamma, språksvårigheter och så vidare. Ställ till dem ni vänder er till den retoriska frågan om de tycker att detta skapar förutsättningar till ett tryggt, trevligt boende och om de tycker att en brf som redan innan den har blivit en ekonomisk förening använder sig av fusk och oanständigheter, är lämpliga som förvaltare av miljonbelopp och hyresvärdar – eller inte?
8. Det kallas på köpstämma.
Brf kallar på köpstämma. Om de får 67 procent av rösterna går processen vidare och det blir svårt att stoppa ombildningen. Vad gör ni?
• Ni har koll på hur många röster 67 procent är och hur mycket 33 procent är. Det innebär att ni måste veta hur många som är röstberättigade. Ta reda på om exempelvis en förskola som hyr lokalerna, lägenheter som hyrs av socialtjänsten, eller en privat näringsidkare kommer att ingå i underlaget eller inte.
• Gå igenom hur många nej-röster ni har, och vilka av de som skrev på mot ombildning sedan tidigare som fortfarande är emot.
• Börja samla in återkallande av fullmakt. Det innebär att ni pratar med hyresgäster som skrivit på en fullmakt, alltså en JA-röst, som nu ångrar sig och skriver på en blankett som heter ”Återkallande av fullmakt”. Datum och klockslag måste framgå på denna blankett. Ert nätverk samlar in återkallande av fullmakt, men meddelar inte utåt hur många sådana återkallelser ni har. Det sparar ni till köpstämman.
9. Köpstämma anordnas.
På köpstämman tas det formella beslutet att köpa fastigheten. Samtliga närvarande hyresgäster räknas vid detta tillfälle som medlemmar i bostadsrättsföreningen, oavsett om de är det eller inte. Det är bara de som är folkbokförda på adressen och har förstahandskontrakt som har rätt att rösta. Minst två tredjedelar av alla hushåll måste rösta ja för att fastighetsbolaget ska godkänna föreningen som köpare.
Även om man är flera som står på kontraktet har man endast en röst tillsammans. För att köpstämmans beslut ska kunna godkännas krävs noggranna röstlängder över alla som är skrivna i fastigheten och har kontrakt. Fullmakterna bockas av i röstlängden. Vad gör ni?
• Det är bra att minst två från nej-sidan deltar på stämman för att se att allt går rätt till. Att röstningen sker genom votering och avprickning i röstlängden. Det är bra att spela in mötet på ljudfil. Det förekommer att styrelseledamöter och konsulter driver igenom beslut som inte följer regelboken. Begär votering om ordföranden försöker klubba igenom beslut genom acklamation, det vill säga utan att röster alls räknas och namnen på alla röstande lästs upp och utan att det är klarlagt huruvida alla ja-röstare förstått de fulla konsekvenserna av sitt ”ja”.
• Om ni genom era egna beräkningar tror att brf har fått in två tredjedels majoritet lämnar ni in era ”Återkallelser av fullmakt” i början av stämman.
10. Flera köpstämmor.
Tyvärr kan brf ordna hur många köpstämmor som helst. Om de inte får två tredjedels majoritet första gången håller de sannolikt en ny inom kort. Det fastställda priset för fastigheten gäller i sex månader – håll koll på sista datum. De hyresgäster som har röstat nej kommer sannolikt få ett eller flera besök av brf eller konsulten för att få dem att ändra sig och som de ofta säger ”inte förstöra för andra”. Vad gör ni?
• Fortsätt att stötta varandra för att hålla liv i sammanhållningen. Att Ja till hyresrätt är ett vinnande koncept. Fortsätt samla in återkallelse av fullmakt och lämna in dem i början av stämman.
11. 2/3 majoritet för köp.
Om brf får igenom två tredjedels majoritet vid en köpstämma skickar bostadsrättsföreningen protokollet tillsammans med röstlängden till fastighetsbolaget som fattar beslut om godkännande. Därefter söker bostadsrättsföreningen lagfart på fastigheten och affären görs upp. Ett köpekontrakt upprättas och brf får tillträde till fastigheten. Vad gör ni?
• Flera ombildningar har stoppats genom att nejsidan har granskat röstlängden och hittat fel. Till exempel att personer som inte är skrivna på adressen har röstat ja, eller andra fel om hur förfarandet har gått till.
12. Fastigheten säljs.
Från och med att köpeavtalet godkänts och brf erhållit lagfarten är föreningen rättmätig ägare av fastigheten. När insatserna för brf har betalats till föreningen är ombildningen klar. Vad gör ni?
• Den som har sagt sig villig att köpa kan ångra sig och dra tillbaka sin intresseanmälan inom sex månader. Detta gäller även omvänt. För att en brf ska kunna klara fastighetens hela ekonomi krävs att ett tillräckligt stort antal hyresgäster köper sina bostadsrätter. Antalet som krävs varierar för varje fastighet – se den ekonomiska planen. Om man har varit alltför optimistisk och räknat med fler köpare än det faktiskt blir kommer föreningens ekonomi att bli väldigt svag och banken kan dra tillbaka sitt lånebesked.
Till handboken fanns en rad bilagor, bland annat blanketter och argument mot ombildning. Nedan publicerar vi bilaga 3A som handlar om några exempel på lokal organisering under dessa år.
Rädda hyresrätten
Nätverket Rädda Hyresrätten samlar enskilda personer och grupper som jobbar för ett bättre hyresboende i Stockholm. Den första gemensamma manifestationen var en demonstration den 11 februari 2008 utanför stadshuset med 1 000 deltagare mot ombildningar och privatiseringar av allmännyttan. Rädda Hyresrätten har haft en rad seminarier, torgmöten och spridit informationsmaterial i olika hyresfrågor.
Den 18 oktober 2008 arrangerade Rädda Hyresrätten tillsammans med 43 andra organisationer en stor demonstration mot hoten om marknadshyror – för hyrestak. Andra gånger har nätverket genom samtal, lobby och uppvaktning försökt påverka enskilda politiker och partier.
Rädda Hyresrätten anser att det behövs en aktiv hyresrörelse som verkligen driver hyresgästernas frågor som till exempel byggande av bra och billiga hyresrätter.
Rädda Linjalen
På köpstämman den 2 april 2009 röstade enbart 43 procent för en ombildning av kvarteret Linjalen på Södermalm i Stockholm, ett historiskt dåligt resultat för en bostadsrättsförening. Ytterligare en framgång är den organisering som kampanjnätverket Rädda Linjalen har visat prov på.
Detta nätverk mot ombildning har haft möten varje vecka – öppet för alla nejsägare, organiserat ombud för varje trappuppgång, kritiskt granskat och avslöjat bostadsrättsföreningen och konsultens alla bluffar med egna utredningar, satt upp en blogg med dagliga inlägg, protesterat utanför stadshuset, producerat t-tröjor och en 24-sidig tidning. Man har haft grillfest och mycket mer.
Under köpstämman hade Rädda Linjalen en parallell valvaka i hyresgästlokalen. Så här skriver Johan Johansson på rädda Linjalens blogg:
”Vi i Rädda Linjalen vill särskilt rikta ett extra stort tack till de människor i vårt kvarter som inte så många ser, men som finns och som alltid har stöttat oss. Vi talar om alla de äldre, alla handikappade och alla andra som skulle varit kölhalade och utelämnade om omvandlingsförsöket hade blivit verklighet”.
Sälj Inte Dalen
Nätverket Sälj Inte Dalen i södra Stockholm har idag (20 april 2009) hållit igång i över två år för att stoppa bostadsrättsomvandlingar och har 250 medlemmar på de 14 gårdarna i Dalen. Man organisierar gemensamma massflygbladsutdelningar, sprider information via mejl och hemsida, har medlems-, torg- och stormöten. Nätverket hjälper de enskilda gårdarna att organisera sig för att stoppa ombildning och backar upp varandra vid köpstämmor. På flera gårdar har man genom dörrknackning fått hyresgästerna som vill ha kvar hyresrätten att bli starka tillsammans.
På Rönnbärsgården har 60 procent skrivit under på att de inte vill ombilda, men ändå vägrar kommunen att avskriva intresseanmälan och sätta igång det frysta underhållet. Dörrknackning har gjort att nej-sägare känner sig stärkta i sitt ställningstagande och förstår att de har stora chanser att stoppa ombildningen.
Tillägg: i slutändan var det fyra gårdar i Dalen som inte blev ombildade. På Kastanjegården blev striden hård med både stadshusledamöter och riksmedia inblandade, men den välrenommerade ombildningskonsulten som jobbat tillsammans med Svenska Bostäders ombildningskontor hade fuskat med rösterna och ombildningen stoppades.
